Skatt på utleie: når er leieinntektene skattefrie — og når må du betale?

Få ting skaper mer usikkerhet blant utleiere enn skatten. Det er synd, for hovedreglene er egentlig oversiktlige — det er tre ulike situasjoner, med hver sine regler. Finn din, så faller resten på plass.

(Satser og beløpsgrenser i denne artikkelen er de generelle reglene per publiseringsdato — sjekk alltid skatteetaten.no for gjeldende tall før du leverer skattemeldingen.)

1. Du leier ut en del av boligen du selv bor i

Dette er den store skattefordelen i norsk utleie: leier du ut deler av din egen bolig — en hybel, en sokkelleilighet, et rom — er leieinntekten skattefri så lenge du selv bruker minst halvparten av boligen, regnet etter utleieverdi.

Merk at det er utleieverdien som teller, ikke kvadratmeterne. En stor, enkel kjellerdel kan ha lavere utleieverdi enn en mindre, flott hoveddel. Er utleieverdien av det du leier ut høyere enn av delen du bor i selv, blir hele leieinntekten skattepliktig — ikke bare det overskytende.

Skattefriheten forutsetter også at det dreier seg om vanlig langtidsutleie. Som alltid: ingen fradrag for kostnader når inntekten er skattefri.

2. Du korttidsutleier egen bolig

Leier du ut hele eller deler av boligen din i perioder på under 30 dager — typisk via Airbnb eller lignende — gjelder egne regler:

• De første 15 000 kronene i året er skattefrie
• Av det som overstiger fribeløpet, regnes 85 prosent som skattepliktig inntekt

Et regneeksempel: tjener du 40 000 kroner på korttidsutleie i løpet av året, er 15 000 skattefritt. Av de resterende 25 000 er 85 prosent — 21 250 kroner — skattepliktig, og beskattes som kapitalinntekt.

3. Du leier ut en sekundærbolig

Eier du en bolig du ikke bor i selv og leier den ut, er alle leieinntektene skattepliktige som kapitalinntekt. Skattesatsen på alminnelig inntekt har i flere år ligget på 22 prosent — sjekk gjeldende sats.

Men — og dette glemmer overraskende mange — du skattlegges av overskuddet, ikke omsetningen. Du har fradragsrett for kostnadene ved utleien:

• kommunale avgifter og eiendomsskatt
• felleskostnader i sameie eller borettslag
• forsikring
• vedlikehold — reparasjoner som holder boligen i samme stand
• møbler og utstyr ved møblert utleie (mindre kjøp kan normalt fradragsføres direkte)
• annonsering, reise til visning og oppfølging, regnskapshjelp

Den viktige grensen går mellom vedlikehold og påkostning. Å bytte en ødelagt varmtvannsbereder eller male om er vedlikehold — fradragsberettiget nå. Å bygge på et rom eller heve standarden vesentlig er påkostning — det gir ikke løpende fradrag, men legges til inngangsverdien og får betydning først ved salg.

Går utleien med underskudd et år, er underskuddet normalt fradragsberettiget i annen inntekt.

Dokumentasjonen er halve jobben

Fradragene er bare verdt noe hvis du kan dokumentere dem. Det betyr i praksis:

1. Ta vare på hver kvittering — også de små. Ti småkjøp à 800 kroner er 8 000 i fradrag.
2. Skill vedlikehold fra påkostning når du fører kostnadene, ikke i mars når skattemeldingen skal leveres.
3. Før inntekter og kostnader per bolig. Har du flere utleieboliger, vil du kunne vise tallene hver for seg.

Leieinntekter fra sekundærbolig føres i skattemeldingen med et eget skjema for utleie av fast eiendom. Tallene du trenger, er nettopp de du har ført gjennom året — eller ikke.

Kort oppsummert

Situasjon	Skatt
Langtidsutleie av del av egen bolig (du bruker minst halvparten, etter utleieverdi)	Skattefritt
Korttidsutleie av egen bolig (under 30 dager)	15 000 kr fritt, deretter 85 % av overskytende skattepliktig
Sekundærbolig	Overskuddet skattepliktig som kapitalinntekt, med fradrag for kostnader

Rentoutbase fører leieinntekter og kostnader per bolig gjennom året — så tallene til skattemeldingen allerede ligger klare.

Skrevet av Embrik Skrindo